El Plan Zonal Norte: otro espectáculo de Samuel
Después de siete años de discusiones y en medio de gran expectativa, el alcalde Samuel Moreno finalmente sacó el Plan Zonal del Norte, el proyecto de desarrollo urbanístico para el último pedazo de tierra disponible para la expansión de Bogotá.
Este decreto era muy esperado tanto por los constructores como por los ambientalistas y los políticos interesados en garantizar suficientes viviendas de interés social pues de las dos mil hectáreas disponibles en el Norte, una tercera parte ya se ha desarrollado de manera informal. Y además, la tendencia ha sido a construir condominios, colegios privados y clubes que benefician a los estratos altos pero no atiende al déficit de vivienda de interés social (VIS). (Descargar el decreto)
Por eso, cuando el Alcalde anunció el decreto -después de cuatro borradores que fueron polémicos- todo el mundo sintió que finalmente había una política para organizar el terreno que va desde la carrera 7ª hasta la calle 191 con autopista norte hasta el peaje de los Andes. Es una zona que abarca 466 héctareas nuevas para desarrollar, codiciada por constructores bogotanos hoy en día. Pero es demasiado pronto para alegrarse.
Si bien la Alcaldía creó el marco general y estimó que el desarrollo de la zona cuesta alrededor de 1,5 billones, las verdaderas decisiones de fondo que determinarán las responsabilidades y los costos que deberán asumir tanto constructores como ciudadanos fueron postergadas y delegadas a otras instituciones. Es decir, que más allá del efecto mediático y simbólico para el Alcalde, todo el trabajo duro queda por hacer.
“Sí hay muchos temas pendientes y requerimos de estudios más detallados”, dijo Claudia Sandoval de la Secretaria Distrital de Planeación a La Silla Vacía. “Lo más importante era generar los lineamientos básicos de la estructura ecológica, de movilidad, de la malla vial y la distribución de usos y manejos de las áreas del Poz. Ya eso está dicho, no está en al aire”. (Ver entrevista con el alcalde sobre el Poz Norte)
Luis Felipe Henao, el Viceministro de Vivienda, quien celebró la expedición del decreto, igualmente señaló que tal y cómo quedó el texto, no se podrá construir en el norte durante los próximos dos años pues temas específicos quedaron en el tintero: la demora en la gestión de suelos, la financiación, el equipamiento y las redes internas.
Hasta tanto no haya los estudios técnicos que se necesitan, quedará en veremos cuánta plata tendrán que pagar los ciudadanos y constructores del norte por la valorización que tendrá la zona. En las dos mil héctareas del Poz Norte no sólo hay que generar viviendas, sino vías, servicios públicos, infraestructura y equipamientos urbanos.
Estos son los pendientes:
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- Medio ambiente
- Vias
- Vivienda
Así como el Norte es una de las últimas zonas disponibles para construir vivienda, también es uno de los pocos lugares que aún se pueden desarrollar protegiendo el medio ambiente y no convirtiendo todo en una gran masa de cemento como Cedritos. Por eso, uno de los temas más polémicos es la protección de los humedales Torca y Guaymaral, el Parque La Conejera y la futura Reserva Forestal Regional del Norte, de los Cerros Orientales y del Río Bogotá y de las conecciones ecológicas que hay entre ellos.
Sin embargo, el POZ divulgado dejó en manos del Acueducto, del Jardín Botánico, de la Secretaría Distrital de Medio Ambiente la tarea de establecer los linderos, los planes de manejo de los humedales y de las zonas inundables cerca al Guaymaral donde se podrá construir, pero aún no se sabe ni cómo ni cuánto.
Hoy hay más de 329 hectáreas protegidas como reserva ambiental en todo el Norte, pero su alinderamiento no es preciso pues aún falta la resolución de la CAR que ponga el punto final al debate que tanto preocupa a los ambientalistas. Además de precisar la reserva, la Secretaria de Ambiente debe entregar en enero del próximo año el plan de manejo ambiental del humedal Torca – Guaymaral.
Uno de los temas más gruesos para el desarrollo del Norte es el trazado de vías, ya que son ellas las que en últimas determinan hacia dónde crece la ciudad, qué lotes se podrán construir y cuáles tendrán que ser expropiados para el paso de los carros o para el espacio público.
Sin embargo, este tema también quedó pendiente. Pues como confirmó la Secretaría de Planeación, aún falta el trazado final de las vías.
El IDU tiene 18 meses para entregar el diseño final de la malla vial principal e intermedia para todo el norte de Bogotá. Esto incluye desarrollar avenidas como la Avenida Boyacá, la Avenida Alberto Lleras Camargo, la Avenida Laureano Gómez, al igual que las vías arteriales que demanda Transmilenio en esta zona.
El último tema sensible es cómo garantizar que el Norte no perpetúe una ciudad excluyente. Todo el mundo está de acuerdo que hay un déficit en vivienda social pero la pregunta es cómo financiar la construcción de esas casas. Mientras que los concejales del Polo abogan por aumentar el porcentaje de Vivienda de Interés Social y de Interés Prioritario (VIP), que es la más barata y la que más se necesita, los constructores se preguntan cómo hacerlo viable dados los altos precios de la tierra.
El Decreto expedido por Moreno establece que los constructores están obligados a generar 25 por ciento de Vivienda de Interés Social (VIS) o 15 por ciento de Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Sin embargo, les dan la posibilidad de cumplir con esa ‘cuota’ con viviendas en un lugar diferente al Norte. Es decir, que un constructor privado puede construir los condominios que quiera en el norte y ‘compensar’ con multifamiliares en barrios de Kennedy, en el sur de la ciudad.
Lo que quedó pendiente es lo más difícil: la Secretaría de Planeación junto con Metrovivienda tendrá seis meses para definir cómo generar espacio para VIP en los lotes que ya existen -en clubes, condominios y colegios- y que se subutilizan. No se dijo nada sobré cómo se expropiarán estos espacios ni dónde están ubicados ni a qué precio.
Tocará ver si estas dos instituciones tienen el suficiente músculo e incentivos para buscar estos lotes pues claramente los constructores le apostarán -como es natural- a los proyectos más rentables y en vilo quedará generar vivienda VIP; la más barata y la que más se necesita en Bogotá.
“Necesitamos los avaluos de la tierra porque sin los valores de referencia del suelo no se puede establecer la distribución de cargas y beneficios, ni tampoco determinar a qué precio se va a expropiar la tierra que se necesita para habilitar vías”, dijo Claudia Sandoval de la Secretaría Distrital de Planeación a La Silla Vacía.
