El POT de Claudia López aprieta a los constructores de Bogotá

Menos expansión y más aprovechamiento del suelo

Una de las mayores preocupaciones del sector de la construcción es que el POT de Claudia López, en comparación con la propuesta del POT de Peñalosa, les quita mucho espacio para expandirse. El del exalcalde les daba 5.841 hectáreas de expansión; López baja esa cifra a 2.330, una reducción del 60 por ciento.

En una idea similar a la de Gustavo Petro, quien también tuvo diferencias con los constructores, López le apuesta al aprovechamiento máximo del suelo existente. La idea es que en la ciudad se construyan 589 mil viviendas, del millón que dice el Dane que se tienen que hacer, a través de renovación urbana, lo cual implica usar edificaciones ya existentes y construir sobre estas.

Las viviendas restantes, según cálculos de la Alcaldía, se harán a través de suelo de expansión (suelo nuevo), consolidación (terminando proyectos iniciados) y suelo de desarrollo (lotes dentro del área urbana de la ciudad).

“Que los constructores digan que la ciudad no va a crecer es un sofisma. La ciudad va a crecer, pero de una forma más compacta. Como está planteado tiene espacio para construir 1.5 millones de viviendas, más de lo que pide el Dane”, dice la secretaria Jaramillo.

Esta decisión, por un lado, ha preocupado a académicos, como Carlos Alberto Torres, María Eugenia Martínez, y Mario Noriega porque la ciudad podría volverse muy densa (edificaciones muy altas y muy juntas) e implica demoler buena parte de la ciudad. “Si se va a demoler mucho, pero no sé si demasiado”, reconoció la secretaria de Planeación.

Por el otro, al gremio de la construcción le preocupa porque, en la práctica, llevar a cabo proyectos de renovación urbana no es sencillo. En Bogotá, solo se construyen entre 2 mil y 3 mil viviendas bajo esa modalidad al año. En los últimos 17 años se han aprobado 17 planes parciales (los instrumentos de ordenamiento que permiten nuevos desarrollos dentro de la ciudad) y solo han salido adelante tres que ni siquiera se han terminado.

Para revertir esa situación, la Alcaldía propone no pedir planes parciales en todas las construcciones de renovación urbana. Solo serán necesarios para los proyectos de tres hectáreas o más, que superen el índice de edificación (qué tan alto puede ser un edificio) que establece la norma.

Pero los constructores no lo encuentran suficiente. A diferencia de los proyectos de expansión, los de renovación tienden a ser más demorados porque hay que negociar con la comunidad. “Con un solo propietario que no esté de acuerdo y que decida demandar el proyecto se puede demorar unos dos años”, dice Martín Gómez, gerente de CG Constructores. Además es menos costoso construir en lotes libres que, por ejemplo, restaurar o renovar redes de alcantarillado o fachadas.

“En contraste a la administración pasada, nosotros no queríamos llenar de edificaciones cada hueco verde que hubiera en la ciudad. Así que la apuesta sí es por una ciudad mucho más compacta y con más verde dentro y en los bordes de la ciudad”, dijo Jaramillo.

Esta apuesta tan criticada por los constructores, en cambio, es reconocida incluso por sectores críticos de esta Alcaldía. Gustavo Carrión, quien trabajó en el Gobierno de Petro, escribió en una columna para la revista de la Universidad Distrital sobre el POT que “la propuesta tiene planteamientos similares a la fallida revisión del POT del año 2013 (Petro), desde la cual también se avanzaba en (...) acciones para garantizar la conectividad ecológica, la adaptación al cambio climático y la reducción de necesidades de suelo de expansión urbana”.

En otros momentos, la alcaldesa ha optado, en situaciones importantes, por la protección de la estructura ecológica principal, sin que por eso deje del todo contentos a los ambientalistas y sin que esto implique que no haga concesiones.

Por ejemplo, sobre qué hacer con los cerros tanto ambientalistas como constructores estaban de acuerdo en que no se debían urbanizar. Pero como en el borde (Área de Ocupación Pública Prioritaria de los Cerros ) ya existen unos barrios, los constructores pedían que esa franja, de más de 973 hectáreas, quedara urbana para llevar servicios públicos, senderos, parques, entre otros.

Lo que hizo este POT fue dejar urbanos esos barrios (447 hectáreas) y reconocerlos, pero decretó que el borde es rural y con eso cerró la posibilidad de revivir lujosos proyectos de vivienda como Cerro Verde y Monte Rosales.

Este POT tampoco incluye Ciudad Río, un proyecto que, entre el Tunjuelo y Guaimaral, al sur de la ciudad, paralelo al río Bogotá, permitía crear mil hectáreas de espacio público, 70 mil viviendas, alamedas y ciclorutas. Para desarrollar ese proyecto Peñalosa había planeado, en la versión del POT que no logró aprobar, construir en algunos casos a 35 metros del río. Claudia López permite construir a 270 metros, aunque esa distancia puede variar al reconocer algunos barrios que ya existen en Suba y Fontibón. También deja espacio para el desarrollo de los patios talleres del metro en Bosa y Suba.

López tampoco va a construir la ALO Norte que atravesaba la reserva Thomas Van der Hammen, que sí contemplaba el proyecto de Peñalosa, para conectar Suba con el norte de Bogotá y que por estos días ha sido motivo de controversia. 

Nuevas cargas para los constructores

El POT de López tiene otra diferencia con el de Peñalosa, al ser más exigente con los constructores para desarrollar proyectos de renovación urbana. Tendrán que dar espacio público, viviendas VIS y VIP y si quieren aprovechar al máximo el espacio de construcción tendrán que pagar más dinero, dependiendo del proyecto.

En un ejercicio que hicieron en Camacol, el gremio constructor, para construir cerca de avenidas como la NQS, El Dorado y la Caracas, encontraron que tenían que pagar cerca del 60 por ciento del valor del lote (con Peñalosa tenían que entregar el 20 por ciento del valor del lote). Es decir, si un lote vale mil millones, para desarrollarlo hay que pagar 600 millones al distrito, según los cálculos de Camacol en estos proyectos. En otros varía.

Esa carga se puede dividir. Por ejemplo, el 25 por ciento del precio se podía dar en espacio público, haciendo un parque, por ejemplo. El restante, para aprovechar el máximo posible de construcción, se podía dar en dinero.

La Alcaldía defiende que el cobro de esas cargas será progresivo y que el total solo se pagaría hasta el 2027. “Como queremos reactivar la economía, la idea es incentivarlos a que en estos primeros años desarrollen sus proyectos a un menor costo. Pero también que a futuro paguen por el aprovechamiento del suelo y se pueda invertir en la ciudad”, dice la secretaria Jaramillo.

Además del pago en materia de renovación, este POT pone condiciones a las áreas de construcción de los inmuebles, cosa que no hacía el de Peñalosa. Por ejemplo, no podrán desarrollar viviendas de interés social por menos de 42 metros cuadrados.

“Hoy se están desarrollando viviendas de 17 metros y consideramos que una vivienda digna para una población que no tiene menos de tres integrantes en su familia es lo mínimo”, explicó Nadya Rangel, la secretaria de Hábitat.

“Estas medidas y la protección de la estructura ecológica es lo más destacado de este POT. No se le puede dejar al mercado la dignidad de la vivienda o el cuidado del ambiente. Si fuera por los constructores seguirían haciendo apartamentos del tamaño de un garaje”, dice Carlos Roberto Pombo, presidente de la sociedad de Mejoras y Ornato, muy crítico al POT de Peñalosa.

Pero para los constructores estas medidas podrían encarecer el precio de la vivienda o que los constructores ofrezcan un menor valor a la hora de comprar los lotes para desarrollar sus proyectos. Eso terminará, dicen, en la expulsión de gente que busca vivienda a municipios aledaños, como Mosquera y Chía. “No será la ciudad de los 30 minutos, como quiere López, sino de las dos horas y media”, dice Callejas.

El POT de esta Alcaldía quiere que a futuro los ciudadanos encuentren muy cerca de sus barrios todo lo necesario para vivir en menos de 30 minutos: trabajo, educación, salud, entretenimiento, comercio. Y, al mismo tiempo, no se opone a que los ciudadanos busquen soluciones de vivienda en municipios aledaños.

Sobre esta mirada los constructores dicen que es contradictoria. Pero la secretaria Jaramillo dice que no comparte la visión de que sea un problema que los bogotanos decidan irse a vivir a otros municipios. “Nosotros les ponemos soluciones de movilidad. No solo con los regiotram, sino con los corredores verdes. Es una decisión de los ciudadanos irse a vivir a otros sitios. No es que la ciudad los expulse, sino que contemplan otros factores, como por ejemplo tener una vivienda más grande por un precio más barato”.

Zanahoria para los constructores

Aunque el POT de Claudia López es más exigente con los constructores, sigue permitiendo enormes desarrollos urbanos en el futuro. De hecho esta administración lo cuenta como un sector clave para la reactivación económica y la generación de empleo. 

Prueba de eso es que López recoge dos proyectos bandera de Peñalosa en materia de expansión: Lagos de Torca y Lagos de Tunjuelo.

El proyecto de Torca, de 1.803 hectáreas, está ubicado al norte de la ciudad, muy cerca de la reserva Thomas Van der Hammen. En Torca se van a construir 130 mil viviendas. El fideicomiso a cargo de ese proyecto está tramitando sustraer una parte de la reserva para extender la Avenida Boyacá. 

En el sur está Lagos del Tunjuelo (en este POT llamado Reverdecer del Sur). Peñalosa tenía planeado hacer 70 mil viviendas. López mantiene el proyecto, pero con 20 mil unidades menos. Este es uno de los proyectos que mayor resistencia genera entre los ambientalistas, pues no hay cambios sustanciales con respecto a la visión de Peñalosa. 

Por otro lado, aunque el POT de López no habilita todo el suelo que quisieran los constructores, hay más de 3.000 hectáreas en lotes para desarrollar proyectos desde cero. Para dimensionar un poco, el POT vigente, el del 2004, habilitó 6 mil hectáreas para expansión, y en los últimos 20 años solo se construyeron 3 mil.

Adicionalmente, para construir a través de la figura de renovación urbana, el POT de López deja 6.900 hectáreas. Justamente por esa razón a algunos académicos les preocupa que vaya a ser una ciudad hiperdensa. De usarse todo este suelo en Bogotá se podrían construir hasta 1.5 millones de viviendas. Y hay concesiones para los constructores como no exigirles parqueaderos subterráneos en los proyectos de vivienda.

“A mí me parece que este POT es bastante benévolo con los constructores. Eso se ve por ejemplo en todo el espacio para la infraestructura de movilidad. Ellos (los constructores) se quejan porque estaban acostumbrados a que no les pidieran nada y siempre quieren más”, dice Omar Oróstegui, director del centro de pensamiento de ciudades Futuros Urbanos.

El POT de López contempla cinco líneas de metro, 22 corredores verdes, siete cables aéreos y dos regiotram. “Estamos interesados en que en estos lugares se desarrollen proyectos de vivienda, empleos y servicios, justamente para que haya demanda, se usen los sistemas de transporte y por esa vía se obtenga mayor dinero por tarifa para la ciudad”, dijo la secretaria Jaramillo.

En ese sentido este POT también hace sacrificios ambientales para ampliar la infraestructura. Carrión, el ex funcionario de Petro, critica, por ejemplo, que hay cuatro humedales que son modificados o podrían serlo para hacer vías. Ese es el caso del Humedal Capellanía sobre el que pasará la ALO Sur.

Todas estas críticas y diferencias de visiones ya están sobre la mesa en el Concejo, donde se medirá una vez más la gobernabilidad de la alcaldesa, y donde la presión de los constructores, ambientalistas y demás ciudadanos apenas comienza. López quiere que el proyecto se apruebe a más tardar en diciembre de este año. Aunque tiene la posibilidad de pasarlo por decreto si se hunde en el Concejo, ha dicho que quiere que el POT sea producto de un consenso. Si se cayera su plan, tendría que presentarlo el año entrante, pero y en plenas elecciones, el debate sería aún más difícil.