Los cuatro peros a la renovación urbana en el POT de Claudia López

1. La renovación sin expropiación no existe

“La renovación urbana en el POT de Claudia López es mucho peor que la de Peñalosa. Promueve aún más la expropiación”, dice Leonor Rengifo, una de las residentes de las espaciosas casas de techos rojos, famosas en el barrio San Martín, en la localidad de Barrios Unidos.

Leonor Rengifo es la tercera propietaria de una de las casas de dos pisos del Barrio San Martín, construido en los años 70. Dice que de este POT le preocupa la posibilidad de la expropiación porque si hay constructores interesados en su casa ella no quisiera vender. También le asusta que su barrio de casas termine en voluminosas torres de edificios.

“San Martín es como un pueblito. Aquí sabemos a qué horas sale el pan de la panadería. Nuestros hijos juegan juntos y nos conocemos entre todos. Con el nuevo POT esas dinámicas se van a perder. Permite grandes polígonos de renovación urbana”, dice Rengifo, quien es veedora de esa localidad desde el 2018.

No es un temor solo de los ciudadanos. “Este POT contempla el crecimiento de la ciudad sobre la destrucción de la ciudad. Se disponen 6.900 hectáreas que podrían ser demolidas para hacer la ciudad de nuevo y se olvida que una ciudad es primero sus habitantes, su memoria ”, explica Fernando Cortés, director de la maestría en urbanismo de la Universidad Nacional.

La teoría de Rengifo y Cortés la respalda uno de los mapas del proyecto radicado en el Concejo.

Los lugares señalados en naranja son el suelo que podrá ser usado en Barrios Unidos para renovación urbana. La justificación es que estarán ubicados donde se construirá el metro, el regiotram y troncales de transmilenio. Es decir, hay soportes urbanos para mover a la gente que se iría vivir en este lugar.

La secretaria de Planeación, María Mercedes Jaramillo, incluyó en este POT la política de moradores, que pondría la expropiación como el último recurso para estos proyectos. “Sí se va a demoler mucho, pero la idea es que la ciudad se construya de la mano de las comunidades”, dice la funcionaria.

Esta norma, que ya se ha usado en Bogotá, establece que los constructores deben darles a los residentes varias opciones: comprarle el predio por un valor equivalente al comercial, ofrecerles un inmueble con el mismo metraje en el proyecto o que disponga su inmueble como parte de la inversión. Si ninguna de estas opciones funciona, entonces sí se podría expropiar.

“Siempre va a haber una persona en desacuerdo con el proyecto, por eso la renovación urbana sin expropiación no existe en el mundo”, dijo Jaramillo. La expropiación también es necesaria para sanear proyectos que están enredados en procesos de sucesiones, por ejemplo.

2. Los gremios dicen que son demasiadas cargas

Mientras que a algunos ciudadanos les preocupa que se vaya a construir demasiado, a los constructores les preocupa lo contrario.

Como contamos, consideran que construir a través de renovación urbana es muy difícil porque negociar con la comunidad no es sencillo. “Con un solo propietario que no esté de acuerdo, puede demandar el proyecto y se puede demorar unos dos años. Eso cuesta plata y tiempo”, dijo Martín Gómez, gerente de CG Constructores, una empresa que ha desarrollado grandes proyectos de viviendas en la ciudad para estratos uno, dos y tres. Además es menos costoso construir en lotes libres que, por ejemplo, renovar redes de alcantarillado.

Hay antecedentes que lo demuestran. En Bogotá, solo se construyen entre 2 mil y 3 mil viviendas bajo esa modalidad al año. Con el nuevo POT habría que construir unas 31 mil viviendas al año para cumplir con la meta de 380 mil.

El gremio constructor también ha puesto sobre la mesa que los requisitos para construir en renovación son tan altos que podrían terminar no desarrollando proyectos. Uno de esos es que las viviendas de interés social y de interés prioritario (VIS y VIP) no podrán tener menos de 42 mts 2 de área. “Los proyectos no están cerrando financieramente”, dice Alejandro Callejas, gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, el gremio de los constructores.

La secretaria Jaramillo defiende que para muchos proyectos no habrá necesidad de plan parcial y que esto “sin duda va a agilizar el desarrollo”. Un plan parcial es un trámite que define a detalle cómo se construye un proyecto, pero que históricamente los ha demorado. La funcionaria también asegura que los constructores contarán con el acompañamiento del Distrito para que se puedan hacer los proyectos. En cuanto al límite de área, insisten en que es el espacio mínimo para garantizar una vivienda digna.

Sin embargo, Úrsula Ablanque, quien fue gerente de la Empresa de Renovación Urbana (ERU) durante la alcaldía de Peñalosa, dice que “los grandes proyectos de renovación, es decir aquellos que aportan mejoras en infraestructura de ciudad, de todas maneras se deben formular a través de planes parciales. Su aprobación y ejecución es compleja y toma varios años que van a aumentar aún más con las Actuaciones Estratégicas”.

Las actuaciones estratégicas son unas zonas gigantescas, de 235 hectáreas en promedio, que definirán cómo se construye en 25 lugares de la ciudad y que deben ser formuladas y adoptadas en los próximos años con un proceso similar de aprobación al de los planes parciales.

“Desarrollando solo San Bernardo, un proyecto de renovación más pequeño (9.3 hectáreas), nos demoramos toda la administración pasada y el proyecto se encuentra aún en ejecución”, dice Ablanque.

Agrega que su temor es que no se construya la vivienda que Bogotá necesita generando pérdidas para la ciudad, informalidad y expulsión de vivienda a la Sabana. “Por mi experiencia en desarrollo de proyectos de renovación, y siendo optimistas, con todo estos trámites adicionales, se empezarían a construir las primeras viviendas en diez años”.

3. El rechazo a las edificaciones muy altas

En Bogotá se permitirá hacer edificios muy altos en varias zonas de la ciudad. Hoy en la ciudad se maneja en promedio un Índice de Construcción (IC) (qué tan alto puede ser un edificio) de 2.7 y en algunos casos de 5.

En el POT de Claudia López se podrá construir con un índice de 7 sin plan parcial para las edificaciones que engloben una hectárea. (En el POT vigente se exige plan parcial para proyectos a partir de una hectárea). Con la propuesta de esta administración también se podrán hacer proyectos con un índice de 8 o 10, en este caso sí es necesario el trámite de plan parcial, y se deberá pagar más a la ciudad en espacio público y en dinero, dependiendo del proyecto. 

“Justamente les permitimos a los gremios desarrollar muy alto para incentivarlos a construir los proyectos”, dice Jaramillo.

Para dimensionar un poco, el urbanista Mario Noriega, pone como ejemplo las Torres del Parque, en el centro de la ciudad. “Ese proyecto tiene un índice 4 de construcción. Con este POT podrá haber edificios dos o tres veces más altos que las Torres del parque por toda la ciudad”, dice el urbanista. 

Aunque el IC depende de cada proyecto. Por eso han sido posibles construcciones como la de Bacatá, que tiene 67 pisos y se hizo bajo el POT vigente.   

4. El temor de no tener soportes suficientes

Sobre la altura, varios expertos en urbanismo, de todas las tendencias, se preguntan sí habrá los soportes urbanos (servicios públicos, transporte público, espacio público, colegios, hospitales) necesarios para tanta gente.

Para Noriega, quien tiene una visión negativa del POT, este proyecto va a sobrepasar los servicios que la ciudad puede ofrecer. “Este POT es como meter en un Volkswagen a 10 personas cuando la capacidad es para 4 cómodos”.

Sobre los soportes urbanos, la secretaria Jaramillo dice que “al aumentar las cargas para los constructores justamente será posible hacer inversiones en espacio público y equipamientos”. Agrega que no se puede ser tan “pesimista de pensar que se van a desarrollar los proyectos y no la infraestructura”.

Además destaca que ahora también se cobrarán cargas para los proyectos de consolidación (proyectos que se desarrollan donde ya existen los soportes urbanos). Dice que en la ciudad ya se han hecho proyectos con índices superiores a cinco en lugares como Cedritos sin que la ciudad recibiera ninguna compensación por eso y ahora sí la recibirán.

“En la ciudad ya se construyen edificios tan altos, como el Bacatá, que tiene un índice de 10 o más, sin ninguna compensación a la ciudad”, dijo Jaramillo.

La urbanista Adriana Hurtado dice que a este en efecto a este POT hay que reconocerle “un avance al cobrarles más cargas a los constructores en renovación y consolidación”.

Sin embargo, Hurtado se pregunta “¿qué va a suceder si los desarrolladores terminan apostando a proyectos no tan grandes y si pagan todas las cesiones en plata? ¿Cómo se generan los soportes en espacio público?”. Es decir, qué pasaría si los constructores se van por los planes de construcción más bien medianos.

Hurtado también se pregunta cómo garantizar que se construya suficiente VIP, cuando los constructores van a tener la opción de pagar plata en vez de generar ese tipo de vivienda.

Jaramillo explica que la idea nunca fue buscar que las compensaciones se inviertan siempre en los mismos sitios. El POT establece en qué puntos se deben hacer inversiones si se pagan con plata. Y en todo caso, hay algunas edificaciones en las que se debe dejar espacio público en el sitio.